Техническое заключение на перепланировку

Перепланировка жилых и нежилых помещений является достаточно распространенным явлением в сфере недвижимости в Истре. С целью согласования перепланировки, необходимо подготовить техническое заключение о состоянии несущих конструкций объекта.

Цель оформления технического заключения

Одной из разновидностью технической документации на помещения является проект переустройства или перепланировки (например, техническое заключение на перепланировку квартиры в жилом доме). В техническом заключении устанавливается практическое состояние несущих конструкций, наличие или отсутствие деформаций, дефектов жилых и коммерческих фондов. Обследует объект инженер соответствующей государственной организации, который непосредственно фиксирует данные результатов в техническое заключение. Дальнейший шаг, в соответствии с Жилищным кодексом и Градостроительным кодексом, необходимо согласование с муниципальными органами власти.

Выделяют два варианта изменений:

• Перепланировка — совокупность мероприятий и строительных работ по непосредственному изменению размера помещений или их месторасположению, в том числе функционального использования.
• Переустройство — проведение таких технических изменений, как перенос, новая установка, полная или частичная замена различных видов оборудования (электрического, санитарного, технического или другого). Данные вмешательства требуют внесение корректировок в технический план жилого фонда.

Законодательно все нюансы закреплены в Жилищном кодексе РФ (статья 25). Для жилых помещений нужно согласовать проект в органах местной власти в отличие от нежилых помещений.

Не все субъекты РФ имеют отдельные соответствующие нормативные акты. В Москве данный порядок представлен постановлением Правительства №508-ПП от 25 октября 2011 года.

Самостоятельно подготовить необходимую документацию в полном соответствии с требованиями законодательства затруднительно, есть множество тонкостей. Привлечение специалиста «Кадастрового Бюро – Недвижимость» значительно облегчит и ускорит осуществление данной процедуры в Истре. Вы можете обратиться для подготовки технического заключения к экспертам нашей компании, которая имеет все лицензии, сертификаты, свидетельства и необходимые допуски.

Составляющие технического заключения

Оформлением всех необходимых составляющих занимается специальная строительно-проектная организация. Само заключение представляет собой набор последовательных документов:

• Титульный лист с указанием заказчика, исполнителя, адрес и краткое обозначение объекта обследования с заверением подписью генерального директора экспертной компании.
• На следующем листе указывается номер договора и перечень документов в подтверждение квалификации специалиста — дипломы, сертификаты, свидетельства.
• План технического заключения по пунктам.
• Непосредственное описание объекта: полные данные от местонахождения, технических параметров, исследуемых конструкций до данных первичного визуального осмотра специалиста.
• Исследовательская часть с результатами обследования несущих конструкций, фактическими планами помещений, наличие дефектов, данные инструментальных измерительных исследований здания, расположение инженерных сетей и других коммуникаций.
• Проектные решения непосредственно на планах всех помещений.
• Смета на проведение работ.
• Итоговые выводы и рекомендации экспертов. Качественные и количественные результаты, заключения специалистов.
• Ссылки на действующие законодательные нормативные акты, на основании которых проводились работы.

В дополнение могут прилагаться акты с места обследования, схемы, материалы фотофиксации, расчеты и другое.

Подготовку технического заключения с проведением обследования несущих конструкций объектов имеют право проводить организации, имеющие специальную аккредитацию, допуски (в том числе для объектов культурного наследия и опасных объектов) и являющиеся членами профильной саморегулируемой организации. «Кадастровое Бюро – Недвижимость» имеет всю разрешительную документацию и может выполнять все указанные виды работ.

Образец технического заключения

Строительно-проектная организация оформляет техническое заключение по результатам проведенных работ:

• Детальное изучение проектной документации на объект.
• Анализ проектов переустройства или перепланировки помещений (или одного помещения соответственно).
• Результаты непосредственных измерений, исследований помещений с проведением фотофиксации.

В обязательном порядке учитываются следующие моменты:

• При проведении перепланировки возможно изменение функционального назначения помещения.
• Определяется пригодность объекта для эксплуатации соответственно основному назначению (например, в качестве жилого фонда).
• Возможное увеличение эксплуатационной нагрузки на несущие конструкции здания и другие.

При подготовке технического заключения, ориентируются на стандартный образец заполнения с учетом индивидуальных особенностей объекта выполняемых работ.

Оформление технического заключения на нежилое помещение

Заключение, как было указано ранее, может оформляться не только для обычных квартир. Часто запрашиваемым документом в проектно-строительных организациях также является техническое заключение на перепланировку нежилого помещения. Возможно составление и использование технического заключения с целью узаконить уже проведенные переустройство и перепланировку, которые предварительно не были согласованы в уполномоченных органах. В данном случае, при анализе состояния несущих конструкций, в техническое заключение в обязательном порядке включаются следующие параметры:

• Состояние отдельных элементов здания, фундамента, перекрытий и других конструктивных узлов.
• Анализ использованных строительных материалов при постройке объекта и планируемых материалов для проведения строительных работ.
• Состояние инженерных систем, всех коммуникаций как самого нежилого помещения, так и полностью здания, в котором расположен объект.

Главное, чтобы проведенные или планируемые технические работы не нарушали установленные строительные нормы и не влекли за собой повреждение несущих элементов конструкции здания.

Важная составляющая технического заключения — комплекс выводов и рекомендаций по строительным работам.

Оформление пакета документов на жилое и нежилое помещение имеет отличия:

• На жилое помещение оформляется технический паспорт.
• На нежилое помещение, при составлении заключения, берется поэтажный план здания, включающий экспликацию и выписку из технического паспорта по форме 1А.
• Техническое заключение на нежилое помещение в приложении имеет справку о техническом состоянии здания.

Поэтапное обследование, проведение экспертных работ технически одинаково для обоих видов помещений: жилых и нежилых.

Важным моментом при выполнении работ по составлению технического заключения является проведение расчета прогнозируемой нагрузки на несущие конструкции здания. Данный расчет должен быть точным и окончательным, так как при внесении полученных показателей в содержание проекта перепланировки никакая коррекция не может быть внесена. Возможно только повторное изучение нежилого здания и помещения.

Техническое заключение на здание

Техническое заключение о фактическом состоянии здания выдается только при проведении непосредственного обследования объекта, в противном случае оно будет незаконным. Необходимо осуществить полную проверку объекта, оценить техническое состояние, решить вопрос о возможности эксплуатации или вынести решение о целесообразности демонтажа, ремонта или реконструкции здания. Данный документ оформляется для проведения капитального ремонта, а также перепланировки помещений. Правом выдавать такое заключение обладает автор проекта здания или строительно-проектные организации с правом допуска саморегулируемой организации.

Осуществляется проведение подготовительных этапов:

• Рассмотрение проектной документации на объект.
• Разработка проекта перепланировки или плана капитального ремонта здания.
• Техническое обследование отдельных частей и элементов здания, несущих конструкций.
• Документирование результатов, фотофиксация полученных сведений.
• Сравнение исходной и конечной документации на объект недвижимости.

Техническое заключение на здание включает перечень фактических условий, при которых происходит эксплуатация здания, параметры проведенного обследования (технические характеристики, выявленные дефекты). Такие данные позволяют экспертной группе произвести поэтапный анализ исходных параметров и итоговых данных для подготовки проектного решения по объекту.

Обязательными составляющими технического заключения на здание являются:

• Оценка всех помещений по отдельности и в комплексе.
• Обследование имущества, находящегося в общем пользовании.
• Описание всех компонентов объекта (фундамент здания, потолочные перекрытия, состояние лестничных маршей, крыша).

Все полученные данные консолидируются и оформляется дефектная ведомость, в которой фиксируется фактическое состояние здания, степень износа отдельных частей и всего объекта недвижимости, аргументированные обоснования для решения вопроса о проведении различных строительных работ и капитального ремонта.

Проектное решение в своем составе включает итоговые заключения специалистов о требованиях к проведению предстоящих строительных работ, оценку возможных рисков для несущих конструкций здания.

В зависимости от планируемого объема и сложности работ, исходных параметров и характеристик обследуемого объекта, сроки подготовки технических заключений могут отличаться.

Важный раздел технического заключения — перечень используемой литературы. Он предоставляется непосредственно специалистом строительно-проектной организации, проводящей работы. Перечень включает нормативные законодательные акты, регламенты, строительные нормы и т.д.

Проект перепланировки

Для согласования перепланировки и переустройства, для проведения планируемых или выполненных строительных работ в соответствующих городских инстанциях, необходимо предоставить проект перепланировки. При его отсутствии пакет документов будет неполным и невозможно будет получить соответствующее согласование и разрешение.

Проект перепланировки в Истре включает в себя следующие документы:

• Общая пояснительная записка (адрес объекта недвижимости, этажность здания, этаж расположения помещения, назначение помещения, перечень изменений).
• План и экспликация помещений до и после переустройства (перепланировки).
• Информация о всех коммуникациях.
• Документы, подтверждающие право допуска к данному виду работ (СРО).

Собственник объекта недвижимости, заинтересованный в качестве, сроках и законности проведения перепланировки, должен выполнить пошагово следующие действия:

• Выбрать подрядчика — специализированную организацию с целью подготовки проекта перепланировки.
• Сделать заказ на подготовку технического плана.
• Подготовить техническое заключение о текущем состоянии несущих конструкций (при необходимости, если это предусматривается местным законодательством).
• Получить согласование на проведение работ.
• Провести необходимые строительные работы в полном соответствии с утвержденным проектом.
• Подать документы на помещение в Росреестр для регистрации проведенных изменений в кадастровом учете.
• Заказать итоговую выписку из ЕГРН с внесенными изменениями в сведения реестра на объект недвижимости.

Приведенный алгоритм действий является стандартным для любого собственника жилого помещения при условии соблюдения законности процедуры перепланировки.

Проведение строительных работ с нарушением жилищного законодательства, санитарных и строительных нормативов по изменению конфигурации помещений или при отсутствии соответствующей разрешительной документации является незаконной перепланировкой.

Собственник помещения с проведенной незаконной планировкой несет административную ответственность: инспектор, помимо штрафа, может выписать предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать и легализовать все проведенные изменения в установленном законом порядке. Законодательством предусмотрена возможность утвердить фактически проведенную перепланировку помещений при отсутствии вмешательств в несущие конструкции здания, угрозы повреждения иди разрушения объекта, нарушения прав других собственников смежных объектов.

Предварительно оформление и согласование проекта перепланировки является целесообразным во всех случаях. Это позволит избежать нарушений требований безопасности при осуществлении строительных работ по перепланировке. Согласование проекта перепланировки в муниципальных органах не займет много времени.

Поэтапная подготовка технического плана и кадастровый учет перепланировки

После проведения согласованных по перепланировке технических работ, необходимо внести подтверждающие сведения в ЕГРН — новую информацию об актуальной планировке и площади помещения. Для подачи документов в ЕГРН, собственнику объекта необходим технический план, изготовленный кадастровым инженером. Подготовку технического плана может осуществлять кадастровый инженер с профессиональным квалификационным аттестатом, являющийся членом одной из саморегулирующих организаций.

В техническом плане представлена графическая часть, основные параметры помещения, кадастровый номер помещения, кадастровый номер здания, в котором располагается объект недвижимости с указанием адреса и площади.

Чтобы выполнить технический план, собственнику помещения понадобятся документы, подтверждающие право на помещение, проектная и разрешительная документация, документ на старую планировку, поэтажный план с новой планировкой и экспликация, в жилом фонде — акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве, в нежилом фонде — техническое заключение строительно-проектной организации.

При проведении кадастровых работ в Истре, необходимо подготовить документацию:

• Правоустанавливающие документы на помещение или здание.
• Утвержденный проект по перепланировке объекта.

Для подготовки технического плана, с организацией заключается договор подряда. Итоговый вариант технического плана кадастровый инженер направляет в форме электронного документа в реестр недвижимости для проведения кадастрового учета.

По результатам процедуры кадастрового учета изменения характеристик объекта вносятся в ЕГРН. Актуальные данные по объекту указываются в новой выписке из Росреестра для собственника помещения, что подтверждает законность проведенной перепланировки.

Обращение к кадастровому инженеру необходимо также в случае легализации незаконно проведенной перепланировки с целью изготовления технического плана. В такой ситуации компания может выполнить полный объем кадастровых работ с возможностью оплаты по факту их выполнения.

2.1. Пояснительная записка

В данной части представляются данные по общему состоянию здания, в котором располагается обследуемый объект, результаты проверки фундамента, перекрытий, стен, крыши и других конструкций помещения. Рекомендации и выводы являются главной частью данного документа. Представляется анализ технической возможности проведения перепланировки и/или переустройства здания, в том числе строительных работ на несущих конструкциях объекта.

2.2. Графическая часть

В состав технического заключения для перепланировки нежилого здания или квартиры обязательно входит графическая часть, которая должна содержать:

2.2.1. План помещения до перепланировки

Подготовка и изготовление таких планов осуществляется на основании инвентаризационных планов помещений и должны им соответствовать. Такие чертежи отражают фактическое состояние помещения.

2.2.2. Планы помещений с результатами обследования

Данные планы позволяют провести конструктивный анализ схемы здания и типы конструкций внутри обследуемого помещения. На них представлены несущие и не несущие конструкции, дефекты с указанием места расположения, отчеты фотофиксации и т.д.

2.2.3. Экспликация полов

Данные планы предоставляют информацию по конструкциям и верхнему покрытию полов в каждом помещении.

Итоговое пояснение

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций должно иметь обязательные составляющие: титульный лист с необходимыми подписями и печатями, выписка из реестра членов саморегулируемой организации, копия свидетельства о допуске саморегулирующей организации.

Важный момент — техническое заключение по перепланировке может включать дополнительные графические материалы, такие как фотографии, раскладка плит перекрытия, узлы мест вскрытий и многие другие. В данной статье представлен в сжатом виде только необходимый минимум документов для технического заключения на перепланировку, который позволит ее согласовать.

Существует два вида технических заключений: на планируемую перепланировку и на выполненную перепланировку. В первой ситуации производится оценка возможности и безопасности технических работ, которые планируется проводить в помещении. Во второй ситуации производится анализ возможности сохранения произведенных работ и оценка их безопасности. Техническая документация в виде состава чертежей в обоих вариантах на перепланировку одинаковая, отличие состоит только в названии чертежей.

Согласование технического заключения уже существующей перепланировки (о допустимости и безопасности) может производится двумя способами:

• Согласно Постановления №508-ПП Правительства Москвы (Приложение №1 пункт 18) — в случае уже зафиксированной в БТИ планировки, отмеченной на инвентаризационном плане красными линиями;
• В соответствии с п.4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ в судебном порядке.

Специалисты «Кадастрового Бюро – Недвижимость» успешно выполняют перепланировку жилых и нежилых помещений в Истре. Точную информацию о стоимости услуги вы можете получить у нашего представителя по телефону: 8 (800) 300-60-51