Перепланировка квартиры - Кадастровое бюро Недвижимость

Перепланировка квартиры - Кадастровое бюро Недвижимость

Кадастровое Бюро Недвижимость
Логотип сайта

Как узаконить перепланировку квартиры. Документы и решения.

Как узаконить перепланировку квартиры. Документы и решения.

Как узаконить перепланировку квартиры. Документы и решения.

Перепланировка квартиры представляет собой процедуру, которая серьезно меняет характеристики объекта. Для проведения подобных работ, понадобится получать разрешение от надзорных органов. Помимо этого, нужно будет вносить изменения и в технический паспорт квартиры. Функциональное назначение в данном случае остается прежним.

В зависимости от конкретных обстоятельств, в ходе планировки полезная жилая площадь может стать больше или уменьшится. Тут все решает хозяин квартиры. Он может либо расширить зоны, объединив гостиную и кухню, либо, к примеру, сделать второй санузел.


Что такое перепланировка?

Подробно процесс переустройства прописывается в статье 26 ЖК РФ. Там указано, какие типы работы нужно обязательно согласовывать. Тут можно выделить:

  • Переустройство оконных и дверных проемов, а также стен.
  • Меняется назначение помещения.
  • Переустройство фасадов.
  • Изменение покрытия пола, а также закладка стяжки или установка теплых полов.

Проект перепланировки квартиры понадобится при проведении работ по:

  • Устройству коридоров.
  • Переустройству проемов.
  • Изменению имеющихся коммуникаций.

Перепланировка квартир панельных и иных домов может выполняться только, когда получено разрешение от соответствующих инстанций. В некоторых случаях надзорные органы могут отказать в проведении перепланировки:

  • Перепланировка не была согласована со всеми собственниками.
  • Не соблюдаются актуальные требования и нормативы.
  • Перепланировка приводи к тому, что осложняется использование помещения.
  • Работы с несущими стенами.
  • Изменения в архитектуре сооружений.

Если вас интересует перепланировка однокомнатной квартиры или квартиры с другим количеством комнат, следует знать, что некоторые виды работ по переустройству закон запрещает в любых обстоятельствах. Все они заметно ухудшают состояние квартиры или препятствуют доступу к коммуникациям.


Какие изменения нельзя назвать перепланировкой?

Косметический ремонт — это работы, для которых не нужно согласование проекта перепланировки квартиры. Это объясняется тем, что выполняются работы только по внешней отделке, которые не затрагивают несущие конструкции.

Установка внутренних и входных дверей — еще один вид работ, для проведения которых вам не понадобится составлять проект. При изменении встроенных шкафов и установке новой сантехники тоже не нужно осуществлять согласование. Для этого потребуется только согласие от владельца.


Как провести согласование?

Для начала вам будет нужен проект перепланировки. Разрешение выдает жилищная инспекция. Именно туда необходимо будет подать соответствующую документацию после окончания ремонтных работ. Затем производится обследование объекта специалистом, который также оформляет акт приемки. Перепланировка квартиры считается на этом законченной.

В Росреестр нужно предоставить техническую документацию, куда и будут внесены соответствующие исправления. Инспекция также должна согласовать проект по запланированных работам.

Различают два вида перепланировок — простые и сложные. При проведении сложной перепланировки (в частности, увеличение жилплощади при помощи дополнительных помещений) будет нужен проект перепланировки комнаты или квартиры. К простой перепланировке относят такие работы, как перенос и установка перегородок, создание проемов в них, заделка и перенос дверных проемов. Обычно в таких случаях нужен только эскиз, но его составление также следует поручить опытным специалистам. Все необходимые документы вы можете заказать, обратившись в наше Бюро.

Помимо перепланировки используется еще два термина: переустройство и реконструктивные работы. Переустройство предполагает монтаж, замену или перемещение сантехники, инженерных сетей, электрооборудования. Реконструктивные работы могут быть выполнены отдельно или же производиться вместе с переоборудованием и перепланировкой объекта. К такой категории могут быть отнесены действия по частичному изменению архитектурного облика дома или несущих конструктивных элементов.


Разрешение на перепланировку

У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления производимых изменений:

  • Получение разрешения для того, чтобы законно провести перепланировку.
  • Самовольная перепланировка трехкомнатной квартиры или другого объекта, которую решают узаконить после того, как все работы будут завершены.

Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее узаконить по окончании ремонтных работ. Тем более, что хозяин квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений и тогда ему придется по решению суда приводить помещение в первоначальный вид, восстанавливая разрушенные конструкции.

На получение разрешения на перепланировку квартиры, за которым нужно будет обратиться в районную администрацию, не должно уходить более 45 дней после того, как будут предоставлены все необходимые документы. Потом можно приступать к перепланировке.


Почему не стоит делать самовольные работы?

Тут нужно помнить, что впоследствии все равно необходимо будет сделать проект перепланировки квартиры, а также выполнить ее согласование у надзорных органов. Для этого вам нужно будет согласовать весь проект и получить разрешение.

Наряду с этим за проведение незаконной перепланировку надзорные органы могут наложить штраф. Также существуют такие виды работ по переустройству квартир, которые согласовать нельзя.


Как сделать перепланировку законной?

Процедура состоит из нескольких этапов. Для начала вы обращаетесь в БТИ. Этот шаг выполняется до того, как начнется перепланировка, ведь согласование изменений в квартире постфактум может привести к определенным сложностям. Потом нужно подготовить технический проект объекта. Сделать это можно в нашей компании. После того, как вы соберете все необходимые документы, подадите их в районную администрацию и получите разрешение на перепланировку, вам опять нужно будет побывать в БТИ.

После этого совершаются все действия, что и законной перепланировкой. На конечном этапе вас ожидает свидетельство о регистрации права собственности на новое помещение. Как видите, согласовать проект перепланировки хрущевок при проведении самовольных работ будет немного сложнее, однако это все же осуществимо.


Что нового прописано в законе?

За последний год законодательство, регулирующее осуществление перепланировок в квартирах, заметно не менялось. Отметим только два новшества:

  • Заявителю больше не нужно предоставлять документы от службы защиты памятников архитектуры и культуры;
  • Если запись о праве собственности на квартиру, в которой проводится переустройство, есть в ЕГРН, то хозяину не нужно предоставлять подтверждающие документы.


Перепланировка квартиры может понадобиться не только по эстетическим соображениям, но и для улучшения технических характеристик помещения. Вариантами возможной коррекции планировки квартиры может стать увеличение помещения с использованием соседнего пространства или, наоборот, деление большого помещения на две части с помощью перегородки.

Но действительно ли разрешено переделывать свою квартиру, ломая одни стены и возводя другие?

Перепланировку делать можно, но все коррекции первоначального плана квартиры должны быть обязательно согласованы с соответствующими государственными органами. А чтобы правильно организовать этот процесс, избежать штрафов и других проблем, лучше сначала проконсультироваться у профессиональных юристов.

Виды перепланировки помещения

Визуально расширить нужное пространство, объединить гостиную с кухней для удобства, сделать размещение труб и сантехники практичным — всех этих целей можно достичь, сделав переустройство жилого помещения.

Узаконить переустройство жилья с госорганами в Истре можно бесплатно, оплатив только формирование проекта перепланировки.

Разрешенные виды перепланировки:

  • Расширение пространства ванной или туалета с использованием площади прихожей (нужно учесть требование к уровню напольного покрытия, которое в санузле должно быть на 3 см ниже).
  • Размещение нового трубопровода и перемещение водоподающих стояков (но важно оставить прежним угол слива).
  • Создание единого пространства из гостиной и кухни, если в кухне электроплита, а не газ.
  • Расширение площади лоджии путем устройства арки до 1 метра в ширину.

Запрещенные виды перепланировки:

  • Создание единого пространства гостиной и кухни с газовой плитой.
  • Увеличение пространства лоджий с присоединением площади жилых помещений.
  • Демонтирование несущих конструкций и стен.
  • Присоединение коммуникаций теплого пола к общедомовому теплоснабжению.
  • Перемещение ванны или туалета в спальню, гостиную и другие комнаты.
  • Установка батареи общедомового отопления на балконном пространстве.

Пошаговый план согласования перепланировки

Чтобы согласовать переустройство своего жилья в Истре, нужно пройти следующие шаги:

  • Заказ проекта перепланировки проектной организации.
  • Направление проекта в отдел архитектуры для утверждения.
  • Создание и оформление акта приемочной комиссии.
  • Получение обновленного техпаспорта в Бюро технической инвентаризации.
  • Регистрация жилого помещения в Росреестре.

Подготовка проекта переустройства

Первый этап на пути к согласованию перепланировки — формирование проекта. Лучше всего это сделать, обратившись в БТИ (бюро технической инвентаризации) или в специальную проектную организацию, которая должна быть допущена к работам СРО. При обращении придется предъявить технический паспорт и выписку ЕГРН для подтверждения прав владения квартирой. Кроме того, нужно подготовить для специалистов наглядный эскиз, зарисовку или дизайн-проект, чтобы показать те изменения, которые планируется произвести в помещении. Так у вас получится корректный и отвечающих всем требованиям проект.

Чтобы составить документ корректно, нужно пригласить проектного специалиста из специализированного бюро в квартиру для замеров и осмотра помещения. В итоге вам на руки выдадут два экземпляра готового проекта перепланировки.

К проекту должны быть приложены:

  • Заключение технического специалиста о состоянии несущих стен и возможности переустройства.
  • Копия свидетельства о том, что проектное бюро допущено к работам СРО.
  • Договор на осуществление работ, связанных с авторским надзором.
  • Акты освидетельствования скрытых работ.

Иногда Управляющая компания требует уведомить ее о том, что планируется переустройство, и предоставить проект для рассмотрения и подписания. При положительном решении руководитель УК выдаст справку о том, что переустройство согласовано и поставит печать для заверения проекта. Необходимость этой процедуры уточняется индивидуально.

Узаконить перепланировку квартиры


Формирование заявки на узаконивание перепланировки

Как только вы получили готовый проект переустройства жилья, нужно обратиться в администрацию с заявлением на согласование. В зависимости от региона или района вашего проживания, это может быть Жилищная инспекция или Отдел архитектуры района. Также можно подать заявку и в многофункциональный центр (МФЦ).

Чтобы подать заявку, вам потребуется:

  • Проект переустройства квартиры и сопутствующая документация (проект, техническое заключение, акты скрытых работ, договор авторского надзора, копия свидетельства СРО).
  • Технический паспорт жилого помещения (срок давности до пяти лет).
  • Свидетельство собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.
  • Нотариальное согласие всех владельцев жилья (даже тех, кому еще не исполнилось 18 лет).
  • Если переустройство влияет на общедомовую собственность, потребуется согласие общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в котором указываются изменения, затрагивающие общую собственность.

Если квартира зарегистрирована в ЕГРН и там имеются сведения о праве собственности на нее, то технический паспорт или выписку из реестра можно не предоставлять. Администрация сама сможет запросить данные бумаги из Росреестра.

После подачи заявки и полного пакета документов в административный орган, вы получите расписку, в которой будет указан перечень бумаг для возврата. Кроме того, там будет указан список тех бумаг, которые инспекция запрашивает самостоятельно. Нужно быть готовым, что в особых случаях может потребоваться согласование с органами СЭС и МЧС.

Период принятия решения инспекции о переустройстве может длиться до 45 дней. По окончании этого срока, администрация выносит вердикт и информирует об этом заявителя в течение 3 дней. Обычно представитель администрации звонит заявителю с приглашением подойти за документами. Также инспекция может отправить решение и бумаги заказным письмом по вашей просьбе.

Оформление нового техпаспорта квартиры

После того, как весь процесс с подготовкой и получением документов будет окончен, вы сможете приступить непосредственно к переустройству помещения. Для ремонтных процессов отводится определенный срок, он обязательно должен быть прописан в бумагах. Для разных регионов этот срок может быть разным. В Москве на переустройство помещения отводится 12 месяцев.

После внесения всех изменений в план квартиры и окончания строительных работ, придется заново обращаться в администрирующую структуру.

Ваши действия после проведения фактических строительных работ:

  1. Заполнить заявление с просьбой оформить акт завершения строительных работ по перепланировке. В заявлении обязательно прописать номер решения о согласовании.
  2. К написанному заявлению предоставить копии официальных бумаг:
  • Договор с проектно-технической организацией.
  • Документы, касающиеся авторского надзора.
  • Копию свидетельства о том, что проектная фирма допущена к работам СРО.
  • Журнал производственных и строительных работ, в котором поэтапно указывается список всех действий и работ строителей в квартире, а также список технических и исполнительных документов. Такой журнал составляется проектной фирмой, также как и остальные бумаги.

После того, как вы подадите заявку и предоставите документацию, состав которой описан выше, вам назначат дату контрольного визита для проверки переустройства квартиры. Период ожидания обычно составляет не более десяти дней. Будьте готовы принять у себя дома комиссию, которая состоит из инженера жилинспекции и управляющего ЖК.

Вместе с вами принимать комиссию должны: уполномоченный член проектной организации, составившей проектную документацию переустройства, а также руководитель ремонтно-строительной фирмы, сотрудники которой выполняли действия по переустройству. В случае разногласий представители этих структур прямо на месте смогут решить все вопросы и произвести заверение необходимых документов, поставив свои подписи.

Контрольная проверка переустроенного помещения должна завершиться составлением акта в 3 экземплярах: для вас, для администрации, а также для Росреестра, чтобы произвести правки кадастровых бумагах. На всех экземплярах обязательно ставятся подписи:

  • Собственника помещения, подавшего заявление.
  • Инспектора жилищного отдела администрации.
  • Начальника жилинспекции или архитектурного отдела.
  • Технического инженера проектной организации.
  • Руководителя ремонтной фирмы, подписавшей акт скрытых работ.

Когда проверка завершена, акты составлены, а подписи поставлены, можно получать обновленный технический паспорт, в котором будут указаны все произведенные изменения. Для начала нужно оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей. Затем обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или многофункциональный центр (МФЦ). Этапы получения техпаспорта могут разниться в зависимости от территории вашего проживания, но в целом они устанавливаются Положением об учете жилищного фонда.

Обращаясь за обновленным техпаспортом, будьте готовы предъявить паспорт гражданина РФ, акт о выполнении перепланировки квартиры, а также необходимые выписки из Росреестра. После обращения ожидайте на дом технического специалиста, который приедет с целью фиксации произведенных изменений для внесения их в паспорт жилья. По истечению десяти суток после этого обновленный технический паспорт должен быть готов.


Способы узаконить уже сделанную самовольную перепланировку

Случается, что переустройство квартиры уже произведено, либо квартира куплена с произведенным незаконно переустройством. В этом случае согласовать перепланировку можно только через суд, и такой процесс занимает почти 6 месяцев. Чтобы избежать таких сюрпризов, важно тщательно производить проверку жилья перед тем, как купить его. Ниже рассмотрим важные шаги, которые нужно совершить на пути к узакониванию перепланировки, сделанной самостоятельно без ведома администрации.

Вызов технического сотрудника из БТИ

Вызвать технического специалиста из Бюро технической инвентаризации необходимо, так как именно он должен совершить замеры жилого помещения и произвести фиксацию изменений, внесенных в квартирный план. Когда действия строителей не затрагивают несущие стены в помещении, технический инженер может сразу выдать заключение о целостности, а также обновленный технический паспорт, который будет содержать отметку о неузаконенном переустройстве.

Заявление в администрирующую инстанцию

После заключения от технического специалиста БТИ и внесении им отметки в техпаспорт, можно идти в жилинспекцию или архитектурный отдел и писать заявление на узаконивание такого переустройства. В ответ на такое заявление администрирующий орган выдаст Вам отказ, который будет зафиксирован письменно. С этим отказом можно подавать иск в суд.

Обращение в судебную инстанцию

При подаче иска о согласовании самостоятельно произведенного переустройства жилья, нужно предъявить пакет документов:

  • Старый технический паспорт жилого помещения.
  • Обновленный техпаспорт с указанием изменений, произведенных в квартире.
  • Планы подобных жилых помещений с соседних этажей (за такими планами можно обратиться в проектно-инвентаризационное бюро ПИБ).
  • Зафиксированный письменно ответ административной инстанции с отказом в согласовании перепланировки.

Далее судья, рассматривая дело, может назначить строительно-техническую экспертизу. Тогда в вашу квартиру приедет специальная комиссия, сотрудники которой проведут оценку жилья, установят, соответствует ли оно необходимым нормам, и вынесут заключение о том, можно ли сохранить выполненную перепланировку. Если заключение носит положительный характер, жилищный инспектор ставит свою подпись в акте произведенной перепланировки. Если же решение отрицательное, специалист перечисляет список несоответствий и недостатков, которые нужно исправить.

Если по итогу проведения такой экспертизы оставить выполненную перепланировку вам не разрешили, вы можете подать протест в виде апелляции в суд. Но перед этим устранить все перечисленные специалистами недостатки. Как пример, исправить угол слива трубопровода или убрать трапы в санузле. Для этого желательно пригласить строительно-ремонтную фирму, которая по итогу выдаст вам акт скрытых работ. Если же при переустройстве помещения были нарушены несущие конструкции, и изменив квартиру, вы создали угрозу для здания, такое переустройство, скорее всего, признают незаконным. Тогда в квартиру придется привести в соответствие с ее первоначальным планом.

Получение обновленного техпаспорта с изменениями

Если судья вынесет положительное решение и разрешит вам узаконить уже сделанную перепланировку вашего жилья, Вам нужно будет получить обновленный технический документ на квартиру. Для этого сначала нужно прийти в БТИ, а после этого добавить все изменения в ЕГРН. Чтобы не ходить в разным инстанциям, все это можно сделать в одном окне МФЦ.

А если перепланировку признали незаконной?

Согласно статье 7.21 КоАП Российской Федерации, если будет выявлено незаконное переоборудование жилого помещения, владельцу такого жилья придется выплатить государству денежный штраф до 2500 рублей, а после этого попытаться произвести узаконивание с помощью суда. Если же и судья посчитает узаконивание невозможным, придется возвратить квартире ее прежний вид.

Причины отказа в согласовании перепланировки

  • Проектное бюро заключило, что переустройство помещения является невозможным, так как технический статус конструкций здания не позволяет этого сделать.
  • Здание, в котором планируется выполнить переоборудование, является памятником архитектуры и культурного наследия. Переустройство таких помещений запрещено департаментом культуры.
  • В Росреестре нет нужных сведений, касающихся данной квартиры. Владельцу выделяется 15 суток на то, чтобы предъявить нужные бумаги, в противном случае перепланировку запрещают.
  • Переустройство жилья не отвечает нормам ГОСТ, жилищного кодекса, строительным нормам или нарушает безопасность здания. Такое бывает, когда демонтируют несущие стены или создают единое пространство из гостиной и кухни с газплитой.
  • Список оснований для отказа в узаконивании переоборудования жилья — согласно части 1 статьи 27 ЖК РФ.

Почему не выдают акт о сделанной перепланировке?

  • Решение о согласовании переустройства просрочено и перестало действовать.
  • Проект перепланировки, представленный администрации, не отражает реально внесенных изменений.

Если комиссия отказалась выдать вам акт о произведенной перепланировке, попросите специалистов сослаться на конкретные недостатки и несоответствия государственным нормам. Выясните, каким образом можно исправить эти недоработки. Как правило, такие нарушения удается исправить и добиться узаконивания перепланировки.

Оставить комментарий

Ваше имя


Узнайте стоимость услуги и закажите её
Рассчитать
от 0 Р
0

Отзывы клиентов ()