Как узаконить перепланировку квартиры. Документы и решения.

Перепланировка квартиры может понадобиться не только по эстетическим соображениям, но и для улучшения технических характеристик помещения. Вариантами возможной коррекции планировки квартиры может стать увеличение помещения с использованием соседнего пространства или, наоборот, деление большого помещения на две части с помощью перегородки.

Но действительно ли разрешено переделывать свою квартиру, ломая одни стены и возводя другие?

Перепланировку делать можно, но все коррекции первоначального плана квартиры должны быть обязательно согласованы с соответствующими государственными органами. А чтобы правильно организовать этот процесс, избежать штрафов и других проблем, лучше сначала проконсультироваться у профессиональных юристов.

Виды перепланировки помещения

Визуально расширить нужное пространство, объединить гостиную с кухней для удобства, сделать размещение труб и сантехники практичным — всех этих целей можно достичь, сделав переустройство жилого помещения.

Узаконить переустройство жилья с госорганами в Истре можно бесплатно, оплатив только формирование проекта перепланировки.

Изменять план помещения можно, только опираясь на Жилищный кодекс (изменения от 22 января 2019 года) и Постановление Правительства РФ (ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»)

Разрешенные виды перепланировки:

• Расширение пространства ванной или туалета с использованием площади прихожей (нужно учесть требование к уровню напольного покрытия, которое в санузле должно быть на 3 см ниже).
• Размещение нового трубопровода и перемещение водоподающих стояков (но важно оставить прежним угол слива).
• Создание единого пространства из гостиной и кухни, если в кухне электроплита, а не газ.
• Расширение площади лоджии путем устройства арки до 1 метра в ширину.

Запрещенные виды перепланировки:

• Создание единого пространства гостиной и кухни с газовой плитой.
• Увеличение пространства лоджий с присоединением площади жилых помещений.
• Демонтирование несущих конструкций и стен.
• Присоединение коммуникаций теплого пола к общедомовому теплоснабжению.
• Перемещение ванны или туалета в спальню, гостиную и другие комнаты.
• Установка батареи общедомового отопления на балконном пространстве.
  
  

Пошаговый план согласования перепланировки

Чтобы согласовать переустройство своего жилья в Истре, нужно пройти следующие шаги:

• Заказ проекта перепланировки проектной организации.
• Направление проекта в отдел архитектуры для утверждения.
• Создание и оформление акта приемочной комиссии.
• Получение обновленного техпаспорта в Бюро технической инвентаризации.
• Регистрация жилого помещения в Росреестре.
  
  

Подготовка проекта переустройства

Первый этап на пути к согласованию перепланировки — формирование проекта. Лучше всего это сделать, обратившись в БТИ (бюро технической инвентаризации) или в специальную проектную организацию, которая должна быть допущена к работам СРО. При обращении придется предъявить технический паспорт и выписку ЕГРН для подтверждения прав владения квартирой. Кроме того, нужно подготовить для специалистов наглядный эскиз, зарисовку или дизайн-проект, чтобы показать те изменения, которые планируется произвести в помещении. Так у вас получится корректный и отвечающих всем требованиям проект.

Чтобы составить документ корректно, нужно пригласить проектного специалиста из специализированного бюро в квартиру для замеров и осмотра помещения. В итоге вам на руки выдадут два экземпляра готового проекта перепланировки.

К проекту должны быть приложены:

• Заключение технического специалиста о состоянии несущих стен и возможности переустройства.
• Копия свидетельства о том, что проектное бюро допущено к работам СРО.
• Договор на осуществление работ, связанных с авторским надзором.
• Акты освидетельствования скрытых работ.

Иногда Управляющая компания требует уведомить ее о том, что планируется переустройство, и предоставить проект для рассмотрения и подписания. При положительном решении руководитель УК выдаст справку о том, что переустройство согласовано и поставит печать для заверения проекта. Необходимость этой процедуры уточняется индивидуально.

Формирование заявки на узаконивание перепланировки

Как только вы получили готовый проект переустройства жилья, нужно обратиться в администрацию с заявлением на согласование. В зависимости от региона или района вашего проживания, это может быть Жилищная инспекция или Отдел архитектуры района. Также можно подать заявку и в многофункциональный центр (МФЦ).

Чтобы подать заявку, вам потребуется:

• Проект переустройства квартиры и сопутствующая документация (проект, техническое заключение, акты скрытых работ, договор авторского надзора, копия свидетельства СРО).
• Технический паспорт жилого помещения (срок давности до пяти лет).
• Свидетельство собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.
• Нотариальное согласие всех владельцев жилья (даже тех, кому еще не исполнилось 18 лет).
• Если переустройство влияет на общедомовую собственность, потребуется согласие общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в котором указываются изменения, затрагивающие общую собственность.

Если квартира зарегистрирована в ЕГРН и там имеются сведения о праве собственности на нее, то технический паспорт или выписку из реестра можно не предоставлять. Администрация сама сможет запросить данные бумаги из Росреестра.

После подачи заявки и полного пакета документов в административный орган, вы получите расписку, в которой будет указан перечень бумаг для возврата. Кроме того, там будет указан список тех бумаг, которые инспекция запрашивает самостоятельно. Нужно быть готовым, что в особых случаях может потребоваться согласование с органами СЭС и МЧС.

Период принятия решения инспекции о переустройстве может длиться до 45 дней. По окончании этого срока, администрация выносит вердикт и информирует об этом заявителя в течение 3 дней. Обычно представитель администрации звонит заявителю с приглашением подойти за документами. Также инспекция может отправить решение и бумаги заказным письмом по вашей просьбе.

Оформление нового техпаспорта квартиры

После того, как весь процесс с подготовкой и получением документов будет окончен, вы сможете приступить непосредственно к переустройству помещения. Для ремонтных процессов отводится определенный срок, он обязательно должен быть прописан в бумагах. Для разных регионов этот срок может быть разным. В Москве на переустройство помещения отводится 12 месяцев.

После внесения всех изменений в план квартиры и окончания строительных работ, придется заново обращаться в администрирующую структуру.

Ваши действия после проведения фактических строительных работ:

1. Заполнить заявление с просьбой оформить акт завершения строительных работ по перепланировке. В заявлении обязательно прописать номер решения о согласовании.
2. К написанному заявлению предоставить копии официальных бумаг:

• Договор с проектно-технической организацией.
• Документы, касающиеся авторского надзора.
• Копию свидетельства о том, что проектная фирма допущена к работам СРО.
• Журнал производственных и строительных работ, в котором поэтапно указывается список всех действий и работ строителей в квартире, а также список технических и исполнительных документов. Такой журнал составляется проектной фирмой, также как и остальные бумаги.

После того, как вы подадите заявку и предоставите документацию, состав которой описан выше, вам назначат дату контрольного визита для проверки переустройства квартиры. Период ожидания обычно составляет не более десяти дней. Будьте готовы принять у себя дома комиссию, которая состоит из инженера жилинспекции и управляющего ЖК.

Вместе с вами принимать комиссию должны: уполномоченный член проектной организации, составившей проектную документацию переустройства, а также руководитель ремонтно-строительной фирмы, сотрудники которой выполняли действия по переустройству. В случае разногласий представители этих структур прямо на месте смогут решить все вопросы и произвести заверение необходимых документов, поставив свои подписи.

Контрольная проверка переустроенного помещения должна завершиться составлением акта в 3 экземплярах: для вас, для администрации, а также для Росреестра, чтобы произвести правки кадастровых бумагах. На всех экземплярах обязательно ставятся подписи:

• Собственника помещения, подавшего заявление.
• Инспектора жилищного отдела администрации.
• Начальника жилинспекции или архитектурного отдела.
• Технического инженера проектной организации.
• Руководителя ремонтной фирмы, подписавшей акт скрытых работ.

Когда проверка завершена, акты составлены, а подписи поставлены, можно получать обновленный технический паспорт, в котором будут указаны все произведенные изменения. Для начала нужно оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей. Затем обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или многофункциональный центр (МФЦ). Этапы получения техпаспорта могут разниться в зависимости от территории вашего проживания, но в целом они устанавливаются Положением об учете жилищного фонда.

Обращаясь за обновленным техпаспортом, будьте готовы предъявить паспорт гражданина РФ, акт о выполнении перепланировки квартиры, а также необходимые выписки из Росреестра. После обращения ожидайте на дом технического специалиста, который приедет с целью фиксации произведенных изменений для внесения их в паспорт жилья. По истечению десяти суток после этого обновленный технический паспорт должен быть готов.

Способы узаконить уже сделанную самовольную перепланировку

Случается, что переустройство квартиры уже произведено, либо квартира куплена с произведенным незаконно переустройством. В этом случае согласовать перепланировку можно только через суд, и такой процесс занимает почти 6 месяцев. Чтобы избежать таких сюрпризов, важно тщательно производить проверку жилья перед тем, как купить его. Ниже рассмотрим важные шаги, которые нужно совершить на пути к узакониванию перепланировки, сделанной самостоятельно без ведома администрации.

Вызов технического сотрудника из БТИ

Вызвать технического специалиста из Бюро технической инвентаризации необходимо, так как именно он должен совершить замеры жилого помещения и произвести фиксацию изменений, внесенных в квартирный план. Когда действия строителей не затрагивают несущие стены в помещении, технический инженер может сразу выдать заключение о целостности, а также обновленный технический паспорт, который будет содержать отметку о неузаконенном переустройстве.

Заявление в администрирующую инстанцию

После заключения от технического специалиста БТИ и внесении им отметки в техпаспорт, можно идти в жилинспекцию или архитектурный отдел и писать заявление на узаконивание такого переустройства. В ответ на такое заявление администрирующий орган выдаст Вам отказ, который будет зафиксирован письменно. С этим отказом можно подавать иск в суд.

Обращение в судебную инстанцию

При подаче иска о согласовании самостоятельно произведенного переустройства жилья, нужно предъявить пакет документов:

• Старый технический паспорт жилого помещения.
• Обновленный техпаспорт с указанием изменений, произведенных в квартире.
• Планы подобных жилых помещений с соседних этажей (за такими планами можно обратиться в проектно-инвентаризационное бюро ПИБ).
• Зафиксированный письменно ответ административной инстанции с отказом в согласовании перепланировки.

Далее судья, рассматривая дело, может назначить строительно-техническую экспертизу. Тогда в вашу квартиру приедет специальная комиссия, сотрудники которой проведут оценку жилья, установят, соответствует ли оно необходимым нормам, и вынесут заключение о том, можно ли сохранить выполненную перепланировку. Если заключение носит положительный характер, жилищный инспектор ставит свою подпись в акте произведенной перепланировки. Если же решение отрицательное, специалист перечисляет список несоответствий и недостатков, которые нужно исправить.

Если по итогу проведения такой экспертизы оставить выполненную перепланировку вам не разрешили, вы можете подать протест в виде апелляции в суд. Но перед этим устранить все перечисленные специалистами недостатки. Как пример, исправить угол слива трубопровода или убрать трапы в санузле. Для этого желательно пригласить строительно-ремонтную фирму, которая по итогу выдаст вам акт скрытых работ. Если же при переустройстве помещения были нарушены несущие конструкции, и изменив квартиру, вы создали угрозу для здания, такое переустройство, скорее всего, признают незаконным. Тогда в квартиру придется привести в соответствие с ее первоначальным планом.

Получение обновленного техпаспорта с изменениями

Если судья вынесет положительное решение и разрешит вам узаконить уже сделанную перепланировку вашего жилья, Вам нужно будет получить обновленный технический документ на квартиру. Для этого сначала нужно прийти в БТИ, а после этого добавить все изменения в ЕГРН. Чтобы не ходить в разным инстанциям, все это можно сделать в одном окне МФЦ.

А если перепланировку признали незаконной?

Согласно статье 7.21 КоАП Российской Федерации, если будет выявлено незаконное переоборудование жилого помещения, владельцу такого жилья придется выплатить государству денежный штраф до 2500 рублей, а после этого попытаться произвести узаконивание с помощью суда. Если же и судья посчитает узаконивание невозможным, придется возвратить квартире ее прежний вид.

Причины отказа в согласовании перепланировки

• Проектное бюро заключило, что переустройство помещения является невозможным, так как технический статус конструкций здания не позволяет этого сделать.
• Здание, в котором планируется выполнить переоборудование, является памятником архитектуры и культурного наследия. Переустройство таких помещений запрещено департаментом культуры.
• В Росреестре нет нужных сведений, касающихся данной квартиры. Владельцу выделяется 15 суток на то, чтобы предъявить нужные бумаги, в противном случае перепланировку запрещают.
• Переустройство жилья не отвечает нормам ГОСТ, жилищного кодекса, строительным нормам или нарушает безопасность здания. Такое бывает, когда демонтируют несущие стены или создают единое пространство из гостиной и кухни с газплитой.
• Список оснований для отказа в узаконивании переоборудования жилья — согласно части 1 статьи 27 ЖК РФ.
  
  

Почему не выдают акт о сделанной перепланировке?

• Решение о согласовании переустройства просрочено и перестало действовать.
• Проект перепланировки, представленный администрации, не отражает реально внесенных изменений.

Если комиссия отказалась выдать вам акт о произведенной перепланировке, попросите специалистов сослаться на конкретные недостатки и несоответствия государственным нормам. Выясните, каким образом можно исправить эти недоработки. Как правило, такие нарушения удается исправить и добиться узаконивания перепланировки.

Специалисты «КБ-Недвижимость» имеют большой опыт в вопросах переустройства жилых помещений в Истре. Мы сотрудничаем со всеми инстанциями, принимающими решение об узаконивании перепланировки. Поэтому сможем помочь вам согласовать перепланировку квартиры в максимально короткие сроки.