Регистрация жилого дома на земельном участке ИЖС и ЛПХ

Для регистрации жилого дома на землях ЛПХ или ИЖС обязательно потребуется получение разрешения на строительство. Часты случаи, когда собственники земли начинают строительство, при всем этом, не оформив разрешение в соответствии с законом. Это закономерно приводит к сложной ситуации, когда попросту бывает невозможной регистрация построенного дома. О том, как должна осуществляться регистрация жилого дома на земельном участке и остальные моменты вы узнаете из данной статьи.

Регистрация дома на земельном участке ИЖС

Под землями ИЖС подразумеваются площади, созданные для индивидуального частного строительства. Земли данной категории имеют два правовых статуса. На них могут возводиться жилые дома для постоянного проживания с возможностью регистрации, либо же разнообразные вспомогательные объекты (хозяйственные постройки, бани, гаражи и т.д.).

Хотя строительство на землях ИЖС превосходно регламентировано законом, закон не дает точного определения такому понятию как объект индивидуального жилого строительства. Кое-какие моменты имеются в Градостроительном кодексе (ГрК), тем не менее там не указаны определения понятия. Второй документ, где включены свойства, которым должна соответствовать постройка, классификатор видов разрешенного использования земель. Согласно данным нормативным документам, индивидуальным домом может считаться:

• Отдельно стоящий дом без общих фасадов с иными объектами. В частности например, таунхаус или идентичные строения для проживания сразу нескольких семей, имеющие общий фасад, но отдельные входы, уже не могут являться объектами ИЖС.
• Дом, созданный для постоянного проживания одной семьи. Важный фактор, который в обязательном порядке учитывается при получении разрешения на строительство и последующей регистрации жилья.
• Дом не выше трех этажей. Является самым спорным моментом который, имеется в разъяснениях к ГрК.

Нормативно-правовая база

Регулирование этого вопроса на законодательном уровне развивается постепенно. Это обусловлено тем, что в прошедшем имел место быть целый бум на индивидуальное загородное строительство, когда постройки возводились без проектирования и выдачи разрешений. Причем не было никаких средств регулирования, что нередко в дальнейшем приводило к не самым приятным ситуациям.

Например, жилой объект был построен несколько лет назад и в нем безмятежно проживали годами, но позже выясняется, что территория вообще не предназначена для осуществления строительных работ. Такой дом в принципе не может быть узаконен. 

Первой попыткой урегулировать вопрос стала дачная амнистия, позволившая зарегистрировать жилье такого типа в легком порядке. Она постепенно теряла свою актуальность по мере того, как развивалось законодательство в сфере недвижимости и многие её положения поменялись согласно с новыми поправками закона.

О чем нельзя забывать

Хотя в правовую базу потихоньку вносятся изменения и тем, кто в этом не разбирается, тяжело разобраться с переменами в законодательстве, отметим несколько аспектов, которые обязательно должны быть учтены:

• Для возведения дома на землях ИЖС обязательно потребуется разрешение на строительство. Без него окажутся неосуществимым последующие действия по постановке на учет и регистрации прав собственности.
• Без разрешения на строительство можно регистрировать исключительно нежилые постройки (баню, хозяйственный блок, гараж и т.д.).

Внимание! Если вы приступили к строительству жилой постройки и в одно время с этим оформляются документы, вы идете на риск, поскольку здание может быть признано самостроем. В этом случае потребуется прохождение процедуры узаконивания через суд, однако всегда остается вариант того, что суд окажется не на вашей стороне.

Какие нужны документы

Перед началом строительства надо обзавестись абсолютно всеми необходимыми документами, а именно разрешением на строительство. Само собой, возвести дом возможно даже при отсутствии этого документа, тем не менее это чревато появлением множеством трудностей с регистрацией. В отдельных случаях через суд будет вынесено решение о демонтаже постройки.

Возведенный без разрешения дом может быть зарегистрирован как нежилой, но в этои случае не будет возможности воспользоватьсяважным достоинством строительства на землях ИЖС, возможностью обзавестись адресом и постоянной регистрацией. После строительства потребуется такая документация:

• Документы основания на землю. Данная документация не является правом собственности, потому что она служит для подтверждения исключительно появления прав на землю. К данной группе документов относятся: договоры об аренде, купле-продаже, дарения и т.д. Если ранее право собственности на участок уже было оформлено, основанием этого факта станет выписка из ЕГРН. Это единый документ, а потому свидетельство больше не выдается. В подавляющем числе случаев её не надо будет получать, поскольку вся необходимая информация уже имеется в реестре.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Начиная с марта 2018 года, нужно предоставление разрешения на строительство, если на учет ставится недостроенный дом. Ситуации сходственного плана быают, например, если владелец приступил к строительству, но затем принял решение продать участок и находящиеся на её площади постройки. В этом случае не обойтись без регистрации права собственности на незавершенный объект.
• Технический план на дом. Не исключено, что может потребоваться и другая техническая документация, а потому стоит предварительно проконсультироваться на этот счет, потому что отказ в приеме документов бывает обусловлен неполным комплектом.

Если рассматривать подробнее касательно технической документации, стоит разъяснить ситуацию с кадастровым и техническим паспортом.

Принципиально знать, что кадастровый паспорт как документ больше не действует. Его функции сейчас выполняет выписка из ЕГРН. Функции технического паспорта практически полностью производятся техническим планом, а потому он может потребоваться разве что при получении ипотечного кредита.

Регистрация жилой постройки на землях ИЖС является наиболее простым и хорошо регламентированным вариантом из всех доступных. Согласно ст. 25.3 ФЗ 122, для владельца земли основанием для регистрации прав собственности на дом является сам факт его возведения, который подтверждается необходимыми документами. 

Если земли имеют ВРИ для садоводства, огородничества, садоводства, либо же являются дачными участками, тогда все обстоит ощутимо тяжелее. Типы зданий, которые могут быть сооружены на схожих территориях, определены ФЗ 66:

• Дачные участки, дома с постоянным (возможна регистрация) или же временным проживанием. В последних возможна регистрация.
• Садовые участки, дома для временного проживания, не предназначены для регистрации.
• Огородные участки, исключительно хозяйственные постройки.

Чтобы не попасть в трудную ситуацию, мы советуем за ранее проконсультироваться у профессионалов еще до того момента. С правовой консультацией вы будете подготовлены к различным сложностям и сможете избежать их, при всем этом не нарушая закон.

Документы собраны, что делать дальше?

После сбора всей требуемой документации надо подать заявление в Россреестр. Как уже было отмечено, ранее регистрация права принадлежности и постановка на учет в кадастре были двумя отдельными юридическими процедурами, которые исполнялись в разно время.

Согласно законодательству, любой недвижимый объект недвижимости должен стоять на кадастровом учете. Только в таком случае на него может быть оформлено право собственности. К тому из-за этого приходится расходовать много ресурсов на прохождение необходимых процедур. Вследствие этого многие собственники земли так и не оформляли право собственности после постановки дома на кадастр. Препядствия появлялись при попытке наследования или же продажи.

В ст. 16 ФЗ №122 говорится, что за собственниками закрепляется право подать сразу весь пакет документации, как постановки на учет, так и регистрации прав. Благодаря этому можно ощутимым образом сократить срок прохождения двух процедур.

Нововведения коснулось и методов подачи заявки. Ранее можно было напрямую обращаться в Росреестр. Сейчас же документация подается через МФЦ или официальный сайт Госуслуг.

Делая выбор в пользу одного из методов, требуется брать в расчет такие моменты:

1. Если вы решили подать заявление через Госуслуги, тогда у вас должна быть электронная цифровая подпись. При её наличии можно будет отправлять заявление и электронные копии документации, тем не менее все равно нужны будут оригиналы.
2. В случае обращения в МФЦ на оформление документов уйдет больше времени, что обусловлено нюансами работы разных ведомств. Срок оформления надо отсчитывать с момента поступления документации в Росреестр, а не их подачи в МФЦ.

После подачи документации сотрудники Росреестра проведут правовую экспертизу с последующим принятием решения. В случае положительного решения дом будет поставлен на кадастровый учет, но также одобрено право собственности. При приеме документации выдается расписка с указанием даты посещения Росреестра. При отсутствии сомнений касательно юридической чистоты представленных документов дом будет зарегистрирован, владельцу на руки выдается выписка из ЕГРН. Согласно законодательству, решение по заявлению выносится в течение десяти дней.

Когда возможны упрощенные варианты

До 1 марта 2018 года предоставлялась возможность воспользоваться облегченным способом. При помощи дачной амнистии можно было произвести регистрацию прав на дом, если земля стояла на кадастре и находилась в собственности. На сегодня же остается только проходить полную регистрационную процедуру по описанному выше порядку.

Стоимость регистрации дома на землях ИЖС

При оформлении дома на землях ЛПХ и ИЖС или же ЛПХ требуется оплатить государственную пошлину. Размеры пошлин варьируются в зависимости от вида регистрационного действия. Уточнить эти суммы можно на сайте Росреестра.

Помимо этого, важно учитывать и получение технических документов на регистрируемый дом. Потому что её подготовкой может заниматься исключительно кадастровый инженер с подходящей лицензией, сэкономить на его услугах не удастся.