Землеустроительная экспертиза: когда и как проводят землеустроительную экспертизу

При рассмотрении граждански дел в судах общей юрисдикции, связанных с разрешением земельных споров, часто назначают землеустроительную экспертизу. Неправильное формирование земельных участков и подготовка документации, не соответствующей законодательству, являются частыми причинами нарушения земельных прав.

Статистика имущественных споров показывает, что земельные споры являются наиболее распространенным типом споров. В судебном процессе оказывается множество технических вопросов, ответы на которые могут быть получены только через специальные исследования. Конкретно поэтому проведение независимой землеустроительной экспертизы является нужным.

Перед тем как, рассмотреть методику землеустроительной экспертизы, принципиально остановиться на определении термина «землеустройство». Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» определяет его как систему мероприятий.

Начиная с 2018 года, объектами землеустройства являются территории субъектов РФ и их частей, а также территории муниципальных образований и их частей.

Землеустроительная экспертиза, также известная как земельная экспертиза, является процедурой, включающей проведение экспертных работ и составление заключения эксперта по вопросам, требующим особых знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости, а также правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок.

Это определение позволяет расширить область применения землеустроительной экспертизы за пределы землеустройства.

Когда нужна землеустроительная экспертиза?

Землеустроительную экспертизу назначают в ходе рассмотрения гражданских дел в судах общей юрисдикции, связанных с разрешением земельных споров, включая:

• Предоставление и изъятие земельных участков органами исполнительной власти.
• Отказы в осуществлении кадастрового учета земельных участков и их частей или изменении исходных сведений.
• Отказы в регистрации прав на землю.
• Раздел и объединение земельных участков.
• Местоположение выделяемых участков в счет долей и земель сельскохозяйственного назначения.
• Установление порядков пользования земельными участками.
• Признание прав собственности на участки.
• Установление положения границ земельных участков на местности.
• Иные споры и разногласия.

Экспертиза проводится с целью решения вопросов по технической части, связанных с правовыми вопросами, которые требуют особых знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок.

Участники земельных споров, а также иные заинтересованные лица имеют право запросить у суда проведение судебной землеустроительной экспертизы, указав конкретного эксперта или экспертную фирму, а также требовать отстранения эксперта (в соответствии с пунктом 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение о проведении экспертизы принимается только судом. В текущее время землеустроительная экспертиза является дорогостоящим видом исследования, по этой причине судьи стремятся примирить стороны и достичь мирового соглашения в спорных вопросах.

Что является объектами землеустроительной экспертизы?

Перечень объектов, которые могут быть включены в землеустроительную экспертизу, включает в себя:

• Земельные участки и их части.
• Границы земельных участков.
• Координаты объектов недвижимости, находящихся на земельном участке или в его непосредственной близости.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации права на землю или кадастровый паспорт).
• Материалы, связанные с межеванием и землеустройством.
• Топографические карты.
• Зоны с особыми условиями использования территории.
• Территориальные зоны в соответствии с правилами землепользования и застройки.
• Другие объекты, которые могут быть важны для рассмотрения конкретного земельного спора.

Кто может быть экспертом при производстве судебных землеустроительных экспертиз?

Исполнять землеустроительные экспертизы правомочны кадастровые инженеры, с соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на геодезические работы.

Судебная практика показывает, что часто экспертизу поручают кадастровым инженерам.

Эксперт в обязательном порядке должен обладать знаниями в области землеустройства и кадастра, а также геодезии и картографии.

Для проведения экспертизы, кадастровые инженеры используют специальное оборудование и научные методы, которые помогают дать ответы на все вопросы, поставленные судебным органом. Полный перечень требований к эксперту прописан в статье 13 Федерального закона 73.

На сегодняшний день не существует определенной методики или техники экспертного исследования для проведения судебной землеустроительной экспертизы. Каждый эксперт-землеустроитель самостоятельно разрабатывает свою методику или технику, опираясь на опыт и ошибки.

Способы, используемые при проведении землеустроительной экспертизы, можно условно поделить на две группы: геодезический и документальный.

Геодезический метод включает в себя изучение участка, проведение замеров при помощи особых приборов и создание плана участка с использованием компьютерных программ.

Документальный метод заключается в анализе имеющихся документов на недвижимое имущество и, при необходимости, в вынесении заключения о необходимости корректировки этих документов.

В ходе проведения экспертного исследования формируется информационная база, которая включает следующие критерии для анализа:

• Фактическая площадь исследуемого участка.
• Соответствие фактической площади участка и заявленной в правоустанавливающей документации.
• Определение наличия наложения границ земельных участков, подлежащих исследованию.
• Определение состава имущества на земельном участке.
• Соответствие фактического расположения имущества его местоположению, указанному в документах.
• Расчет совокупной площади пересеченных частей исследуемых земельных участков.
• Определение площади участка, которая не занята постройками.
• Оценка возможности строительства объекта недвижимости на исследуемом участке.
• Проверка правомерности землеустроительных работ, выполненных на участке.
• Условия соблюдения режима разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки.

Каковы этапы проведения землеустроительной экспертизы?

Землеустроительную экспертизу проводят в три этапа:

Определение местоположения определенных точек объекта исследования является одной из сложнейших задач. Одним из наиболее точных и универсальных способов является геодезическое описание с использованием координат поворотных точек границ земельного участка в установленной системе координат. В России государственная геодезическая сеть (ГГС) и создаваемые в установленном порядке геодезические сети специального назначения являются геодезической основой кадастровой системы.

Что такое сложившийся порядок пользования и почему он важен при проведении землеустроительной экспертизы?

В процессе землеустроительной экспертизы важным фактором является концепция сложившегося порядка пользования. Законодательство Российской Федерации, в статье 35 Земельного кодекса определяет эту концепцию как порядок использования земельного участка в случае, когда право собственности на строение или сооружение переходит к нескольким хозяевам. Эксперты обязаны учитывать сложившийся порядок пользования при проведении землеустроительной экспертизы и анализе материалов дела.

Определение сложившегося порядка пользования земельным участком включает анализ административно-правового акта или прочего документа, закрепляющего право владельца на земельный участок. В судебной практике, сложившийся порядок пользования считается одним из основных доказательств права на владение и пользование земельным участком в определенных границах, а экспертное заключение может подтверждать эти границы.